各种因素影响下，2020年成为房企市场布局及拿地策略变化的转折年。

以恒大为代表的房企提出严控土储规模，以万科、融创、华润等为代表的房企谨慎求稳，而碧桂园、保利、中海、龙湖等房企则较为积极，纷纷提高了拿地预算。

土地是房地产的生命线，在新一轮土储大战打响之际，有必要研究下十强房企的市场布局和拿地策略。

拿地难的是对市场的判断，而十强房企之所以能成为十强，都有其过人之处。无论是技术流，还是意识流，它们一定是最值得学习的对象。

鉴于此，房妹统计了十强房企2020年1-4月招拍挂拿地数据，并梳理出它们拿地的特色。

整体来看，十强房企前4月共拿了121宗地，拿地金额约1252.55亿元，拿地面积约1719.48万平方米，平均楼面价约10751.4元/㎡，平均溢价率约11.6%。

注：十强房企为2019年克而瑞销售排行榜前十企业，文中无特别引用说明，均为统计的招拍挂数据。

郑州：十家有七家拿地

2020年前4个月，从拿地宗数上看，最受十强房企欢迎的三大城市依次为郑州、青岛和西安。

郑州是十强房企争相布局的第一大城市。碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、世茂和华润等7家房企均有在郑州拿地，共拿地14宗。其中又以碧桂园和保利相对活跃，拿地宗数分别为6宗和3宗。

最近几年，郑州迎来多重政策利好。2018年11月，国务院明确指出将以郑州为中心引领中原城市群发展；2020年3月，郑州国土空间总体规划被剧透，郑州初步划定出32个核心板块……

随着郑州的影响力和城市潜力不断被挖掘，郑州成为各家房企眼中的香饽饽之一。公开数据显示，2019年国内百强房企有近50家已进驻郑州，作为嗅觉更加敏锐的十强房企，重仓郑州可以说并不意外。

具体来看，受最新政策利好的32个板块是房企布局的重点区域。比如，碧桂园2月17日在郑州拿的3宗地块，均为中原区西岗城中村改造地块，而保利摘得的地块中有2宗位于郑州经开老城区，这两大区域均属于郑州重点发展的32个板块。

除郑州外，青岛和西安也颇受十强房企青睐，拿地宗数分别为13宗和9宗。

万科、恒大、融创和华润均有布局青岛，其中万科拿地最多达7宗，总拿地面积约34.4万平米。不过有5宗是万科、黑卓联合体一次性摘得，这也是万科时隔多年后再次在青岛大举拿地。

重仓西安的房企则是恒大，4月20日恒大以13.8亿元一次性拿下秦汉新城8宗地块，总拿地面积约147.07万平米，成交楼面价仅约939元/㎡，为西安恒大文化旅游城项目的配套住宅、商业用地。

成都：十强拿地相对克制

当然，上海、天津、苏州、北京、杭州、重庆等热点城市，也是十强房企布局的重点城市。但让人有些意外的是，作为强二线城市、新一线城市之首的成都，前4个月仅恒大以3.9亿元拿下远郊彭州的一宗住兼商用地，与苏州、杭州、重庆等城市存明显差距。

不过，根据中指院发布的《2020年1-4月全国土地成交城市排行榜》来看，成都成交总价和规划建筑面积均处于上升态势，其中成交总价为355亿元，规划建筑面积为2057万平米，分别上涨91%和71%。

也就是说，成都土地市场依旧火热，但十强房企拿地相对较少。

据锐理数据显示，2019年大成都住宅类用地共成交199宗，其中46.7%的地块被平台公司收入囊中，仅成都轨道交通集团就包揽了23宗，开发商拿地占比为53.3%。

值得注意的是，2019年成都楼面价前十的地块，70%被广州华发、禹洲地产、五矿地产等新进房企拿下。从拿地宗数上看，德商投资和新力地产分别拿地4宗，是拿地最多的两家房企。

十强房企中，去年在成都拿地最多的是绿地，为3宗，碧桂园、万科、保利均为1宗。

由此可见，相比其他百强房企，十强房企在成都拿地相对克制，或是因太多房企想进入成都市场竞争激烈，或是因原本在成都尚有土地可供开发。

碧桂园：重仓郑州，深耕中部人口大省

前4月碧桂园全国拿地13宗，面积共计约173.43万平方米，位列第四。从城市布局看，碧桂园继续在其重仓的广东和江浙沪拿地，填补大粮仓，但也不乏沈阳这样的老牌一线城市。

值得注意的是，开年以来碧桂园在郑州已拿下6宗地块，拿地面积约92.43万平方米，占总拿地面积的53%。

对比碧桂园2018年和2019年项目总览图会发现，过去一年碧桂园河南的新增项目数33宗，仅次于广东和江苏的37宗。

2019年年度业绩会上，碧桂园表示，2020年的投资方向是坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

至此，碧桂园通过郑州深耕中部人口大省的战略再明显不过。数据显示，碧桂园首次从郑州拿地可追溯至5年前，至2017年左右碧桂园即迅速完成近20个项目的庞大布局。

万科：坚持0溢价拿地，重仓青岛

前4月万科全国拿地12宗，面积共计约100.23万平方米，位列第九。万科在拿地这块非常稳，除了在南昌摘得的一宗大体量地块有16.5%的溢价外，其余地块均以0溢价获得。

相对其他十强房企来说，万科的土储并不多，且由于其深耕一二线，虽然货值较大，但可建面积相对不多，只有约1.9亿平方米，相比其每年4000万平的消耗量，具有一定的压力。

但开年以来，万科拿地并不积极，拿地面积在十强房企中几乎垫底，很佛系了。

从城市布局看，万科继续在其大本营上海区域深耕，同时北方区域成为其今年布局的重点区域。

上海区域集中在上海、南昌两大城市拿地，拿地面积约46.36万平方米，占比约46%；北方区域集中在青岛拿地，共拿了7宗地面积约34.4万平方米，占比约34%。

对比万科2018年、2019年年报来看，过去一年其北方区域的销售面积和销售金额均呈现下滑态势，分别下滑了2.63和1.46个百分比。

在年报系列文章《無房|万科失衡，郁亮尚无解药》中，房妹曾指出万科南方区域尚难扭转颓势，中西部区域虽为2019年业绩黑马，但在跑道上遇阻。所以，万科才将希望寄托于北方区域，加大在青岛的布局？

恒大：拿地最多，西安文旅大盘楼面价低至939元/㎡

前4月恒大全国拿地达23宗，面积共计约452.77万平方米，位列第一。

恒大提出的“控规模”战略掷地有声，但其拿地的步伐似乎并未放慢。进入4月份以来，恒大陆续在广州、昆明、成都、温州、北京、重庆、西安等一二线城市拿地，拿地金额超过200亿元。

房妹的理解是，控规模不代表不拿地，虽然截至2019年末恒大的土储至少够其4年开发，但恒大每年土储的高消耗，也需要其不断拿地进行补充。

根据中指院发布的2020年1-4月中国房企操盘榜数据，恒大实现2123.7亿元的全口径销售额，同比增幅达19.6%，是30强房企中增幅最大的企业。

按2019年恒大操盘面积来看，恒大每年至少要消耗5500万平土储，这么看，恒大拿地并不多。

在拿地上，恒大依旧延续偏爱超级大盘的风格，先后在广州和西安拿下约94.19万平米的产业用地、147.07万平米的商住地。其中，西安拿下的8宗地块楼面地价低至939元/㎡。

融创：拿地收缩明显，唯一拿地武汉的十强房企

前4月融创全国拿地9宗，面积共计约138.91万平方米，位列第七。

融创城市布局手段多样，收并购才是其拿地的一大利器。结合中指院公布的数据来看，2020年1-4月融创拿地金额约142亿元，较2019年同期的626亿元锐减，并从第一位下滑至第十八位。

看来2020年强调拿对地、拿好地的融创，所言非虚，确实在拿地节奏上有所把控。

融创城市布局也比较广，除杭州、天津分别拿了两块地外，南通、青岛、苏州、郑州、武汉等地各拿一宗。

融创也是十强中唯一一个在武汉拿地的房企，4月24日以3.25底价获得的武汉地块，楼面价约19197元/㎡，刷新了武昌区的最高楼面地价。该地块紧邻融创中心武汉壹号院项目，起拍价就到了这样的门槛，融创拿下也是意料之中。

保利：拿地积极，楼面价偏高

前4月保利全国拿地12宗，面积共计约194.93万平米，位列第二。

保利是十强房企中的拿地积极派之一，保利表示2020年拿地资金将提高约200亿元。仅一月份，保利就拿下了6宗地块，4月各地恢复土拍后，其又紧锣密鼓拿下了5宗地块。