恒大又双叒叕开启“降价卖房了”。相比之前逢年过节“8折”、“7.5折”卖房，这次来得更狠：

1. 恒大全国楼盘全线7折，覆盖至少600个楼盘；

2. “金九银十”两个月，单月销售额都要冲刺1000亿；

3. 总部和地区公司部门负责人以上领导额外有96折签批权限；

4. “2000元抵2万元”的优惠政策，雷打不动、继续执行；

5. 每栋楼给予额外“去化折扣”，尾盘最高再享88折；

6. 每天推出10套特价房源，额外97折；

7. 新购房业主，免收3年物业管理费；

8. 加大推新货力度，确保40多个新项目如期开盘。

有人算了一下，一套原价100万元的恒大房子，如果享受上述所有折扣优惠，在活动期间购买，只需要58万元左右。也就是说，约等于打了58折。这优惠，比疫情期间的力度还要大，史无前例！一夜之间，恒大再次成了所有人讨论的话题，“7折卖房”也上了热搜的头条！

一位TOP30房企的营销总接通笔者电话后，开口便说，“搅局的人又来了！自打2016年以来，逢年过节就来搅一次局，这几年没有消停过，我们都习惯了”。他告诉我，去年下半年，碧桂园掀起“比竞品便宜3000元”的策略，逼得我们不得不跟着降，但恒大这次我们跟不了。

该营销总气愤地说，“这两强所到之处，对其他开发商的经营生态，可谓寸草不生”。不过，他也反驳到，别看吹的猛，一定不是全部7折，可能有广告的成分。我查了一下年报的数据，上半年恒大销售均价9029元/平方米，比去年底的单价下降1000元/平方米，与去年同期比下降了16%。

确实，降幅未达到20%。我翻阅了一下，抛开不参与活动的热卖楼盘，上半年降价应该有20%。因此，从9月7日打响的“全国7折”，是靠谱的。打到骨折的“7折卖房”，很多人看不懂，上半年疫情那么严重，优惠才8折。再说，即便按现在节奏，全年任务也无忧啊，何苦呢？

降负债，这是业内谈到恒大“7折卖房”时，公认的导火索。笔者咨询了恒大珠三角区域的一位投资副总裁，他告诉我，8月20日的“房企融资监管”座谈会上，恒大不仅是在座的房企，而且是TOP3中唯一踏中3条监管红线的。所以，站位高的恒大，必须要带头下狠心、降负债。

据悉，恒大9月份已递交了方案，也是第一批加快调整负债结构的。带头大哥要表现模范，其他的才好管。3个指标都要降的话，首先融资就得放缓了，同时账上的现金流还要充裕起来。怎么办？只能快快卖房。好在，恒大土地储备多，成本低。

“心脏没那么大，我们学不来”！

这是某TOP50房企珠江中区域营销总接通电话后，对我说的第一句话，语气显得很无奈。她告诉我，她们江门恩平的项目，是2018年拿的地，楼面价就3000多/平米，现在卖5000/平米，基本不赚钱。今年，珠三角外围市场不太好，他们一周卖5套左右，每次批预售只有30-50套。

所以，前两天恒大将恩平项目从原来的7000 /平米降到3800/平米以后，他们彻底奔溃了。因为，原来遇到大房企这种“自杀式”的营销打法，还能等人家卖完再买。现在，行不通了，恒大这个项目是N年前拿的，楼面价1000元多一点儿，占地面积2000多亩，才开发了700多亩。

恒大周围的其他项目，即便只有50亩，也没办法竞争。周边还有一个项目，楼面价和恒大差不多，但项目小，并未打算和恒大搞“价格战”，说要再等等看。该营销总说，广州北边的清远，恒大的2个项目——花溪谷和生态城，售价从7800降到4800，周围的项目也在纷纷叫苦。

已经到来的“金九银十”，预期很不妙，几次“座谈会”的新式调控下，热点城市都出台了调控政策，力度都很大，比如增值税免征期“2年改回5年”，接下来的四季度只会紧不会松；“8.20”房企融资座谈会，房企生存的命根子——融资，也全面收紧了。

论产品力，这几年你学我、我学你，多数房企都差不多，加上房价涨幅慢了，购房客看的就是哪家价格低。因此，估计开发商促销会明显加速，特别是与恒大一样，踏中3条融资监管红线的，都得靠快快卖房，回笼资金了。毕竟，销售回款，占了资金来源近50%的份额。

销售回款占资金来源的50%

今年卖的最好的项目，就是一二手房价格“倒挂”的。可见，直接或变相“价格战”已打响，只不过恒大说干就干，从不拖泥带水。问题是，恒大这么出牌的话，把纠结留给同行了，到底跟不跟？前面讲了，政策和融资环境，双双骤变，金九银十已到来，多数房企估计在熬夜开会了。

凡是前两年拿的地，地价很高，估计多数跟不起，只能在气愤和纠结之后，给一个不起眼的折扣优惠，拿几套出来暖暖场。财务状况好、土地价格不高的，应该会跟的，但降价幅度、涉及的楼盘，不会像恒大那么“有诚意”。资金链紧绷，触及红线的，都会跟，特别是项目地价不高的。

当下，降价是一定能收货业绩的。就在昨天，南宁的朋友说，五象新区2019年4月龙光拿下的地王项目——龙光天瀛，开始降价了。今年4月份开盘时，均价为2.1万元/平方米，销售价格一直维持“2万+”。上周六，项目推出30套特惠房。

这批特价房起售1.6万元，均价为1.6-1.9万元，考虑到1.44万元的楼面均价，大概率是要亏损的。据悉，这批特价房很快卖光了，看来只要有诚意，客户就会痛快地下单。就在恒大启动“7折售房”后，龙光天瀛新一波的特惠房源也已经在路上。这或许，只是降价更疯的开始。

早在8月底，南宁青秀区的保利领秀前城，就推出1.2万+的特价房。这个项目的均价在2019年一直是1.6万元，今年上半年降到了1.5万元。融创广西区域公司也在大促销，不仅是在南宁，更狠的是在柳州，直接降到“6000+”的价格，砸出同区域差价“2000+”的单价。

在珠三角区域，核心6城还不错，但外围就差一些了。去年底，限购相继松绑、今年上半年疫情纾困、深圳需求外溢等利好不断，到了年中，购买力释放殆尽。近期，折扣力度加大，折上加折等，外围市场也开始降价了，估计金九银十会更明显。

恒大的强力引爆下，预计后续会有更多房企加入促销大军，房企决战“金九银十”，购房者的“春天”来了吗？如果单从价格来说，“金九银十”是不错的购房季，加上上半年因疫情影响，很多楼盘没有入市，TOP100开发商业绩完成率只有40%，都铆足劲想把失去的抢回来。